Co wygasa po zakupie nieruchomości od syndyka?
Jednym z największych pytań inwestorów kupujących nieruchomości od syndyka jest to, czy wraz z zakupem przejmują hipoteki, służebności albo inne obciążenia wpisane do księgi wieczystej. Odpowiedź zależy od art. 313 Prawa upadłościowego, który przewiduje wyjątkowo silną ochronę nabywcy.
Jak art. 313 Prawa upadłościowego "czyści" księgę wieczystą?
Fundamentem bezpieczeństwa inwestycji jest art. 313 Prawa upadłościowego (dalej: „p.u.”). Stanowi on, że sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. W praktyce oznacza to, że nabywca otrzymuje nieruchomość "czystą" – prawo własności, które przechodzi na niego, jest w dużej mierze wolne od ciężarów ciążących na upadłym.
Hipoteki - to najważniejsza informacja dla nabywcy – z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, hipoteki wygasają z mocy prawa. Nie musisz obawiać się roszczeń banków czy innych wierzycieli hipotecznych.
Prawa osobiste - wygasają także prawa i roszczenia osobiste (np. prawo pierwokupu), jeśli zostały ujawnione w księdze wieczystej lub zgłoszone syndykowi w terminie.
Wierzyciele, których prawa wygasły, nie pozostają jednak bez ochrony – ich roszczenia przekształcają się w prawo do zaspokojenia z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, która jest dzielona zgodnie z planem podziału. Plan podziału uzyskanej sumy z likwidacji przygotowuje syndyk.
Jaki jest cel skutku egzekucyjnego?
Celem art. 313 p.u. nie jest uprzywilejowanie inwestorów. Chodzi przede wszystkim o ochronę interesów wierzycieli. Gdyby kupujący musieli obawiać się hipotek i innych obciążeń, ceny osiągane podczas sprzedaży majątku byłyby znacznie niższe, a sama sprzedaż również trudniejsza. To z kolei oznaczałoby mniejsze zaspokojenie wierzycieli.
Czy są prawa, które "trwają" pomimo sprzedaży egzekucyjnej?
Ustawodawca przewidział sytuacje, w których ze względów społecznych lub gospodarczych, niektóre prawa muszą pozostać przy nieruchomości, nawet po jej sprzedaży przez syndyka. Zgodnie z art. 313 ust. 3 p.u., w mocy pozostają:
- służebność drogi koniecznej (niezbędna do komunikacji z drogą publiczną),
- służebność przesyłu (kluczowa dla infrastruktury energetycznej, gazowej czy wodociągowej),
- służebność budynkowa (ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli).
Warto zwrócić uwagę, że powyższe służebności pozostają w mocy bez potrącania ich wartości z ceny nabycia, co oznacza, że kupujący płaci pełną wyliczoną cenę, akceptując istnienie tych praw.
Co z użytkowaniem i prawem dożywocia?
Sytuacja jest bardziej złożona w przypadku użytkowania oraz prawa dożywocia. Pozostają one w mocy tylko wtedy, gdy:
- posiadają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami ciążącymi na nieruchomości,
- nieruchomość nie jest obciążona żadnymi hipotekami.
Wartość tych praw znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia (wartość ta zostanie wówczas zaliczona na poczet ceny).
Jeśli te warunki nie zostaną spełnione, prawa te wygasają.
Informacja: Powyższy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda sytuacja jest inna – możliwe jest omówienie konkretnego przypadku.
